VIỆN QUẢN LÝ ĐÀO TẠO ESC VIỆT NAM

Bản thuyết trình với chủ đề: "VIỆN QUẢN LÝ ĐÀO TẠO ESC VIỆT NAM"— Bản ghi của bản thuyết trình:

1 VIỆN QUẢN LÝ ĐÀO TẠO ESC VIỆT NAM
chuyªn ®Ò §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n

2 1.1.kh¸i niÖm vÒ thÈm ®Þnh gi¸
ThÈm ®Þnh gi¸ lµ sù ­íc tÝnh vÒ gi¸ trÞ c¸c quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho mét môc ®Ých ®· ®­îc x¸c ®Þnh râ. ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc ®¸nh gi¸ hay ®¸nh gi¸ l¹i gi¸ trÞ cña tµi s¶n phï hîp víi thÞ tr­êng t¹i mét ®Þa ®iÓm, thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh theo tiªu chuÈn cña ViÖt Nam hoÆc th«ng lÖ Quèc tÕ. ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc ­íc tÝnh b»ng tiÒn víi ®é tin cËy cao nhÊt vÒ lîi Ých mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh

3 vai trß cña thÈm ®Þnh gi¸
vai trß t®g sö dông kÕt qu¶ t®g ®Ó ra quyÕt ®Þnh tÇm quan träng cña t®g trong nÒn kttt

4 tÇm quan träng cña t®g trong nÒn kttt
T­ vÊn vÒ gi¸ trÞ, gi¸ c¶ TS gióp c¸c chñ thÓ TS vµ c¸c bªn cã liªn quan vµ c«ng chóng ®Çu t­ ®­a ra c¸c quyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn viÖc mua b¸n, ®Çu t­, cho vay TS. Gãp phÇn lµm minh b¹ch thÞ tr­êng, thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ tr­êng tµi s¶n . T¹o ®iÒu kiÖn thu©n lîi cho toµn cÇu ho¸ vµ héi nhËp kinh tÕ thÕ giíi.

5 sö dông kÕt qu¶ t®g ®Ó ra quyÕt ®Þnh trong nhiÌu t×nh huèng
+ §Þnh gi¸ ®Ó mua b¸n, thÕ chÊp, båi th­êng, tÝnh thuÕ, ®Òn bï, cho thuª…tµi s¶n. + Lµm c¨n cø cho phª duyÖt c¸c dù ¸n ®Çu t­... + Lµm c¨n cø ®Ó s¸t nhËp, chia t¸ch, ph¸ s¶n hay gi¶i thÓ DN. + §Þnh gi¸ ®Ó ph¸t m·i vµ b¸o c¸o tµi chÝnh. + §Ó thùc hiÖn c¸c ¸n lÖnh ®èi víi viÖc kiÖn tông. + Lµm c¬ së ®Ó ®Êu gi¸ c«ng khai.

6 c¬ së gi¸ trÞ cña thÈm ®Þnh gi¸

7 Gi¸ trÞ thÞ tr­êng -Số tiền trao đổi. -Số tiền ước tinh. -Thời điểm TĐG. -Ng­êi b¸n s½n sµng b¸n. -Ng­êi mua s½n sµng mua. - C«ng khai. -Kh¸ch quan và kh«ng bị ep buộc. Gi¸ trÞ thÞ tr­êng ?

8 Gi¸ trÞ PHI thÞ tr­êng Gi¸ trÞ phi thÞ tr­êng cña tµi s¶n lµ møc gi¸ ­íc tÝnh ®­îc x¸c ®Þnh theo nh÷ng c¨n cø kh¸c víi gi¸ trÞ thÞ tr­êng hoÆc cã thÓ ®­îc mua b¸n, trao ®æi theo c¸c møc gi¸ kh«ng ph¶n ¸nh gi¸ trÞ thÞ tr­êng. ViÖc ®¸nh gi¸ gi¸ trÞ tµi s¶n ®­îc c¨n cø chñ yÕu vµo c«ng dông kinh tÕ, kü thuËt hoÆc c¸c chøc n¨ng cña tµi s¶n h¬n lµ c¨n cø vµo kh¶ n¨ng ®­îc mua b¸n trªn thÞ tr­êng cña tµi s¶n ®ã.

9 1.2. C¸c nguyªn t¾c thÈm ®Þnh gi¸ c¬ b¶n
1.2.1 Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. Nguyªn t¾c thay thÕ. Nguyªn t¾c dù kiÕn c¸c kho¶n lîi Ých t­¬ng lai. Nguyªn t¾c ®ãng gãp. Nguyªn t¾c cung cÇu.

10 1.2.1 Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt
C¬ së cña nguyªn t¾c: Con ng­êi lu«n cã xu h­íng t×m c¸ch khai th¸c mét c¸ch tèi ®a lîi Ých cña tµi s¶n. Néi dung cña nguyªn t¾c: Mçi tµi s¶n cã thÓ sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých vµ ®­a l¹i c¸c lîi Ých kh¸c nhau, nh­ng gÝa trÞ cña chóng ®­îc x¸c ®Þnh hay thõa nhËn trong ®iÒu kiÖn nã ®­îc sö dông mét c¸ch tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. Tu©n thñ nguyªn t¾c + Ph¶i chØ ra c¸c kh¶ n¨ng thùc tÕ vÒ viÖc sö dông tµi s¶n vµ nh÷ng lîi Ých cña viÖc sö dông ®ã. + Kh¼ng ®Þnh t×nh huèng nµo lµ c¬ héi sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt.

11 1.2.1. Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ… (tiÕp)
Theo IVSC mét TS coi lµ sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt: Tµi s¶n ®­îc sö dông trong bèi c¶nh tù nhiªn Tµi s¶n sö dông ph¶i ®­îc phÐp vÒ mÆt ph¸p lý. Tµi s¶n sö dông ph¶i ®Æt trong ®iÒu kiÖn kh¶ thi vÒ mÆt tµi chÝnh.

12 Néi dung cña nguyªn t¾c:
Nguyªn t¾c thay thÕ C¬ së cña nguyªn t¾c: Nh÷ng ng­êi mua thËn träng sÏ kh«ng tr¶ nhiÒu tiÒn h¬n ®Ó mua mét tµi s¶n nµo ®ã, nÕu anh ta tèn Ýt tiÒn h¬n nh­ng vÉn cã thÓ cã mét tµi s¶n t­¬ng tù nh­ vËy. Néi dung cña nguyªn t¾c: Giíi h¹n trªn vÒ gi¸ trÞ (hay gi¸ trÞ cao nhÊt) cña mét tµi s¶n kh«ng v­ît qu¸ chi phÝ ®Ó cã mét tµi s¶n t­¬ng ®­¬ng. Tu©n thñ nguyªn t¾c + Ph¶i n¾m ®­îc c¸c th«ng tin vÒ gi¸ c¶ hay chi phÝ s¶n xuÊt cña c¸c tµi s¶n t­¬ng tù, gÇn víi thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ + Ph¶i ®­îc trang bÞ c¸c kü n¨ng vÒ c¸ch ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt gi÷a c¸c lo¹i tµi s¶n.

13 1.2.3. Nguyªn t¾c dù kiÕn c¸c kho¶n lîi Ých t­¬ng lai
C¬ së cña nguyªn t¾c: Gi¸ trÞ cña mét tµi s¶n ®­îc quyÕt ®Þnh bëi nh÷ng lîi Ých mµ nã sÏ mang l¹i cho ng­êi sö dông. Néi dung cña nguyªn t¾c: Ph¶i dù kiÕn ®­îc c¸c kho¶n lîi Ých trong t­¬ng lai mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i cho chñ thÓ lµm c¬ së ®Ó ­íc tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n. Tu©n thñ nguyªn t¾c + Ph¶i dù kiÕn ®­îc nh÷ng lîi Ých vµ nhÊt thiÕt ph¶i dùa vµo c¸c kho¶n lîi Ých ®ã ®Ó ­íc tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n. + Ph¶i thu thËp nh÷ng chøng cí thÞ tr­êng gÇn nhÊt cña c¸c tµi s¶n t­¬ng tù ®Ó tiÕn hµnh so s¸nh, ph©n tÝch, ®iÒu chØnh vµ cuèi cïng lµ ­íc tÝnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n.

14 Néi dung cña nguyªn t¾c: Chó ý khi vËn dông nguyªn t¾c trong ®Þnh gi¸:
Nguyªn t¾c ®ãng gãp C¬ së cña nguyªn t¾c: Khi kÕt hîp víi tµi s¶n kh¸c th× tæng gi¸ trÞ cña nã sÏ cao h¬n tæng gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n ®¬n lÎ (theo lý thuyÕt hÖ thèng). Néi dung cña nguyªn t¾c: Gi¸ trÞ cña mét tµi s¶n hay cña mét bé phËn cÊu thµnh mét tµi s¶n phô thuéc vµo sù cã mÆt hay v¾ng mÆt cña nã, sÏ lµm cho gi¸ trÞ cña toµn bé tµi s¶n t¨ng lªn hay gi¶m ®i lµ bao nhiªu. Chó ý khi vËn dông nguyªn t¾c trong ®Þnh gi¸: CÇn x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tæng thÓ lµm c¬ së ®Ó ­íc tÝnh gi¸ trÞ ®ãng gãp cña tõng bé phËn cÊu thµnh gi¸ trÞ tµi s¶n.

15 Néi dung cña nguyªn t¾c:
Nguyªn t¾c cung cÇu C¬ së cña nguyªn t¾c: C¨n cø chñ yÕu vµ phæ biÕn nhÊt cña viÖc thÈm ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n lµ dùa vµo gi¸ trÞ thÞ tr­êng. Gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña tµi s¶n l¹i tû lÖ thuËn víi yÕu tè cÇu vµ tû lÖ nghÞch víi yÕu tè cung. Néi dung cña nguyªn t¾c: §Þnh gi¸ mét tµi s¶n ph¶i ®Æt nã trong sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè cung cÇu. Tu©n thñ nguyªn t¾c ThÈm ®Þnh viªn ph¶i ®¸nh gi¸ ®­îc t¸c ®éng cña yÕu tè cung cÇu ®èi víi c¸c giao dÞch trong qu¸ khø vµ dù b¸o ¶nh h­ëng cña chóng trong t­¬ng lai, nh»m x¸c minh tµi s¶n cÇn thÈm ®Þnh nªn ®­îc ®Þnh gi¸ trªn c¬ së gi¸ trÞ thÞ tr­êng hay gi¸ trÞ phi thÞ tr­êng.

16 phÇn II: c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ vµ quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n

17 I. Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ tr­êng b®s

18 I. Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ tr­êng b®s

19 Bất động sản? 1.1 Kh¸i niÖm B§S Đất đai;
Nhà, CTXD gắn liền với đất đai; kể cả những TS gắn liền với nhà ở, CTXD đã; C¸c TS kh¸c gắn liền với đất đai; C¸c TS kh¸c do ph¸p luật quy định. Bất động sản?

20 1.2 §Æc ®iÓm cña B§S + Gi¸ trÞ & kh¶ n¨ng sinh lêi cña B§S g¾n liÒn víi tõng vÞ trÝ cô thÓ. + Gi¸ trÞ & kh¶ n¨ng sinh lêi cña B§S chÞu t¸c ®éng cña yÕu tè MT.

21 1.2 §Æc ®iÓm cña B§S Khi ®Þnh gi¸ ph¶i tÝnh ®Õn c¶ hai yÕu tè tuæi thä kinh tÕ vµ vËt lý, tuæi thä nµo ng¾n h¬n sÏ quyÕt ®Þnh sù tån t¹i cña B§S ®ã

22 1.2 §Æc ®iÓm cña B§S + Trong ®Çu t­ ph¸t triÓn ph¶i chó ý khai th¸c tÝnh dÞ biÖt cña B§S; + Khi ®Þnh gi¸, kh«ng so s¸nh dËp khu«n gi÷a c¸c B§S víi nhau;

23 1.2 §Æc ®iÓm cña B§S + §Þnh gi¸ B§S ph¶i xÐt ®Õn quan hÖ cung cÇu;
+ CÇn cã chÝnh s¸ch chèng ®Çu c¬ B§S.

24 1.2 §Æc ®iÓm cña B§S Khi ®Þnh gi¸ ®èi víi tµi s¶n thÕ chÊp th× cÇn ph¶i n¾m b¶n chÊt cña c¸c giao dÞch cÇn ph¶i lùa chän c¸c kü thuËt ®Þnh gi¸ cho thÝch hîp.

25 1.2 §Æc ®iÓm cña B§S Khi ®Þnh gi¸ B§S, ph¶i tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng ¶nh h­ëng nÕu nh­ cã c¸c c«ng tr×nh B§S kh¸c ra ®êi...

26 I. Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ tr­êng b®s (tiÕp)

27 2.1. Kh¸i niÖm thÞ tr­êng B§S
Thø nhÊt, ®ång nhÊt thÞ tr­êng B§S víi thÞ tr­êng nhµ, ®Êt. Thø hai, thÞ tr­êng B§S lµ ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông B§S theo qui luËt cña thÞ tr­êng, cã sù qu¶n lý cña nhµ n­íc. Thø ba, thÞ tr­êng B§S lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ B§S t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh. VËy thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ g× ?

28 2.2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng B§S
1. T¸ch biÖt gi÷a hµng ho¸ vµ ®Þa ®iÓm giao dÞch. - Ng­êi ta kh«ng thÓ ®­a hµng ho¸ ®Õn n¬i giao dÞch. - ViÖc giao dÞch th­êng kÐo dµi qua 3 kh©u: ®µm ph¸n; kiÓm tra thùc ®Þa; ®¨ng ký ph¸p lý. - Yªu cÇu: T§V ph¶i cã kiÕn thøc chuyªn m«n vµ bÒ dµy kinh nghiÖm. 2. Lµ thÞ tr­êng mang tÝnh khu vùc. - V× cã sù kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng vÒ tù nhiªn, tr×nh ®é vµ tèc ®é ph¸t triÓn kinh tÕ- v¨n ho¸- x· héi. - Gi¸ c¶ B§S th­êng chØ ¶nh h­ëng trong ph¹m vi cña vïng, ®Þa ph­¬ng nhÊt ®Þnh, Ýt hoÆc chËm ¶nh h­ëng ®Õn vïng, ®Þa ph­¬ng kh¸c. - Yªu cÇu: T§V ph¶i xem xÐt QH cung cÇu vÒ B§S trong mèi QH víi ®iÒu kiÖn KT-XH cña ®Þa ph­¬ng ®ã.

29 2.2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng B§S
3. Lµ d¹ng ®iÓn h×nh cña TT kh«ng hoµn h¶o. Th«ng tin vÒ B§S kh«ng phæ biÕn; tiªu chÝ ®¸nh gi¸ B§S lµ t­¬ng ®èi; kh«ng s½n cã c¸c B§S cïng lo¹i ®Ó so s¸nh; Ýt ng­êi tham gia thÞ tr­êng vµ hä còng th­êng lµ ng­êi Ýt cã kinh nghiÖm mua b¸n B§S. - Yªu cÇu: CÇn ph¶i cã sù c©n nh¾c thËn träng nh»m x/® c¸c chøng cí giao dÞch cã ®¸p øng ®­îc c¸c tiªu chuÈn ®Ó so s¸nh hay kh«ng.

30 2.2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng B§S
4. Cung kÐm nh¹y khi cÇu thay ®æi. - Do: ®Êt ®ai tù nhiªn cã h¹n, khã chuyÓn ®æi môc ®Ých, thêi gian ®Çu t­ x©y dùng, c©y trång, vËt nu«i l©u dµi. - C¸c nh©n tè lµm t¨ng cÇu sÏ t¹o c¬n sèt gi¸ B§S. ViÖc kÐo gi¸ B§S xuèng b»ng c¸ch t¨ng cung lµ rÊt h¹n chÕ. Mét mÆt b»ng gi¸ míi cao sÏ h×nh thµnh vµ tån t¹i l©u dµi. §ã lµ lý do cña t×nh tr¹ng ®Çu c¬ B§S. - Yªu cÇu: CÇn ph¶i cã sù c©n nh¾c, thËn träng ®Õn ®Æc ®iÓm nµy cña TT B§S ®Ó ­íc tÝnh mét c¸ch hîp lý gi¸ trÞ B§S.

31 2.2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng B§S
5. Phô thuéc vµo sù kiÓm so¸t cña Nhµ n­íc. - Do: thÞ tr­êng B§S lµ d¹ng ®iÓn h×nh cña lo¹i thÞ tr­êng c¹nh tranh kh«ng hoµn h¶o - thiÕu tÝnh hiÖu qu¶. - Môc ®Ých can thiÖp: t¹o c¬ chÕ thÞ tr­êng trong kinh doanh B§S, ®¶m b¶o cho thÞ tr­êng ho¹t ®éng lµnh m¹nh, thóc ®Èy c¸c thÞ tr­êng kh¸c cïng ph¸t triÓn, gi¶m thiÓu rñi ro, b¶o vÖ lîi Ých cho c¸c nhµ ®Çu t­. - Yªu cÇu: T§V cÇn ph¶i cã sù am hiÓu chÝnh s¸ch qu¶n lý cña Nhµ n­íc vÒ B§S, còng nh­ cã sù cËp nhËt mét c¸ch th­êng xuyªn c¸c chÕ ®é qu¶n lý cña Nhµ n­íc vÒ B§S trong mçi thêi kú.

32 II. §Þnh gi¸ B§S vµ c¸c yÕu tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ B§S

33 1. ®Þnh gi¸ BÊt §éng S¶n §Þnh gi¸ B§S lµ viÖc ­íc tÝnh b»ng tiÒn vÒ lîi Ých mµ B§S mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh.

34 2. C¸c yÕu tè ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ b§S

35 III c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ B§S c¬ b¶n

36 C¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh ph­¬ng ph¸p thÝch hîp nhÊt
Thuéc tÝnh cña B§S; Sù tin cËy vµ kh¶ n¨ng sö dông cña c¸c tµi liÖu thÞ tr­êng; Môc tiªu cña c«ng viÖc ®Þnh gi¸...

37 Mét sè c«ng thøc cÇn l­u ý
Gi¸ trÞ t­¬ng lai Gi¸ trÞ hiÖn t¹i Cña 1 kho¶n tiÒn FVn = Vo (1+ i ) n PV0 = V (1+ i ) -n -Cña mét chuçi tiÒn ®ång nhÊt: FVn = A (1+ i ) n PV0 = A 1-(1+ i ) -n i i

38 1. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp
1.1. C¬ së lý luËn Dùa chñ yÕu vµo nguyªn t¾c “thay thÕ”. Theo nguyªn t¾c nµy: GTTS môc tiªu ®­îc coi lµ hoµn toµn ngang b»ng víi gi¸ trÞ cña nh÷ng TS t­¬ng ®­¬ng cã thÓ so s¸nh ®­îc.

39 1.2 C¸c b­íc tiÕn hµnh B­íc 1- T×m kiÕm th«ng tin vÒ nh÷ng B§S ®­îc giao dÞch trong thêi gian gÇn ®©y cã thÓ so s¸nh víi B§S môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸: §Æc ®iÓm ph¸p lý: cña ®Êt, c«ng tr×nh x©y dùng… §Æc ®iÓm vËt chÊt cña B§S: kÝch th­íc, qui m« l« ®Êt; h×nh d¸ng; vÞ trÝ l« ®Êt; kh¶ n¨ng tiÕp cËn m«i tr­êng xung quanh. C¸c c«ng tr×nh x©y dùng: lµ ng«i nhµ chÝnh vµ c¸c h¹ng môc x©y kh¸c dùng (gara, nhµ phô, ®­êng ®i, c¸c bøc t­êng x©y, hµng rµo, phong c¶nh, c©y xanh...). Thêi ®iÓm giao dÞch: ngµy, th¸ng, n¨m giao dÞch. C¸c ®iÒu kiÖn vµ tÝnh chÊt giao dÞch trªn thÞ tr­êng: kh¶ n¨ng tµi chÝnh, ph­¬ng thøc thanh to¸n vµ ®iÒu kiÖn ng­êi b¸n tù nguyÖn vµ ng­êi mua tù nguyÖn. Qui ho¹ch…

40 1.2 C¸c b­íc tiÕn hµnh (tiÕp)
B­íc 2. KiÓm tra vµ ph©n tÝch c¸c giao dÞch chøng cí nh»m ®¶m b¶o tÝnh chÊt cã thÓ so s¸nh ®­îc víi B§S môc tiªu. §Ó thùc hiÖn tèt b­íc nµy, khi kiÓm tra vµ ph©n tÝch c¸c giao dÞch thÞ tr­êng cÇn ph¶i lµm râ: + Nguån gèc c¸c giao dÞch: lo¹i B§S, ®Þa chØ cña B§S, diÖn tÝch ®Êt, diÖn tÝch sµn, thêi h¹n së h÷u, ngµy ký hîp ®ång giao dÞch, gi¸ c¶ thanh to¸n. + TÝnh chÊt c¸c giao dÞch: x¸c minh tÝnh chÊt kh¸ch quan, hiÓu biÕt vµ tù nguyÖn.

41 1.2 C¸c b­íc tiÕn hµnh (tiÕp)
B­íc 3. lùa chän mét sè B§S cã thÓ so s¸nh thÝch hîp nhÊt. Theo kinh nghiÖm, th­êng lÊy tõ 3 ®Õn 6 B§S. B­íc 4. chØ ra nh÷ng yÕu tè kh¸c nhau gi÷a B§S môc tiªu vµ B§S chøng cí. TiÕn hµnh ®iÒu chØnh gi¸ cña B§S chøng cí. NÕu B§S chøng cí cã c¸c yÕu tè tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¶m gi¸ trÞ cña nã xuèng vµ ng­îc l¹i. B­íc 5. ­íc tÝnh gi¸ trÞ B§S môc tiªu trªn c¬ së c¸c møc gi¸ ®· ®­îc ®· ®iÒu chØnh ®èi víi B§S chøng cí.

42 §Ó ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c cÇn chó ý:
B§S so s¸nh nªn lµ c¸c B§S t­¬ng tù ë trong cïng khu vùc, víi c¸c giao dÞch míi ®­îc tiÕn hµnh. NÕu kh«ng t×m ®­îc nh÷ng giao dÞch cã thÓ ®¸p øng ®­îc yªu cÇu so s¸nh, th× ph­¬ng ph¸p nµy kh«ng thÓ ¸p dông ®­îc. §Ó gi¶m bít sù t¸c ®éng cña c¸c ®Þnh kiÕn vµ chñ quan trong viÖc ®¸nh gi¸ c¸c yÕu tè, nhµ ®Þnh gi¸ nªn sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p thèng kª, ph©n tÝch x¸c suÊt vµ cã sù hç trî cña m¸y tÝnh.

43 VÝ dô L« ®Êt cÇn thÈm ®Þnh gi¸ lµ ®Êt ë kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ vÒ quyÒn sö dông ®Êt nh­ng ®­îc chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng x¸c nhËn viÖc sö dông phï hîp víi quy ho¹ch, kh«ng cã tranh chÊp, cã diÖn tÝch lµ 100m2. Gi¸ chuyÓn nh­îng ®èi víi ®Êt cã ®Çy ®ñ giÊy tê hîp ph¸p ë vÞ trÝ t­¬ng tù lµ ®/m2. Gi¸ ®Êt theo quy ®Þnh cña UBND ®Þa ph­¬ng lµ ®/m2. H¹n møc ®Êt ë trong tr­êng hîp giao ®Êt theo UBND ®Þa ph­¬ng quy ®Þnh tèi ®a lµ 150m2. Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh, khi xin cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ng­êi sö dông ph¶i nép 50% 100% tiÒn sö dông ®Êt tÝnh theo gi¸ Nhµ n­íc quy ®Þnh ®èi víi diÖn tÝch v­ît h¹n møc.

44 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ

45 1.3 ­u, nh­îc ®iÓm cña ph­¬ng ph¸p
- ­u ®iÓm: Lµ ph­¬ng ph¸p Ýt gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt; Ph­¬ng ph¸p nµy dùa vµo gi¸ trÞ thÞ tr­êng, v× vËy cã c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó kh¸ch hµng, c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn; Nã lµ c¬ së cho nhiÒu ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c... - Nh­îc ®iÓm: NÕu chÊt l­îng th«ng tin kh«ng tèt vÒ nh÷ng giao dÞch t­¬ng tù sÏ ¶nh h­ëng tíi kÕt qu¶ ®Þnh gi¸. C¸c th«ng tin th­êng mang tÝnh chÊt lÞch sö: trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng biÕn ®éng, c¸c th«ng tin nhanh chãng trë nªn l¹c hËu . §ßi hái T§V ph¶i cã nhiÒu kinh nghiÖm, kiÕn thøc thÞ tr­êng.

46 1. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp (tiÕp)
1.4. C¸c tr­êng hîp ¸p dông §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã tÝnh ®ång nhÊt nh­: c¸c c¨n hé, c¸c chung c­, c¸c d·y nhµ ®­îc x©y dùng cïng mét kiÓu; ®Þnh gi¸ c¸c m¶nh ®Êt trèng; Lµ ph­¬ng ph¸p chung ®­îc ¸p dông cho môc ®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸ cÊm cè, thÕ chÊp, ®Ó ®¸nh thuÕ B§S...

47 2. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp 2.1. C¬ së lý luËn
Dùa trªn chñ yÕu trªn nguyªn t¾c dù b¸o lîi Ých t­ ¬ng lai: cho r»ng gi¸ trÞ cña mét B§S b»ng víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu nhËp t­¬ng lai cã thÓ nhËn ®­îc tõ B§S ®ã.

48 2.2 C¸c b­íc tiÕn hµnh ph­¬ng ph¸p thu nhËp
B­íc 1: ­íc tÝnh thu nhËp hµng n¨m cña B§S. B­íc 2: ­íc tÝnh chi phÝ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Trõ chi phÝ hµng n¨m khái thu nhËp hµng n¨m ta ®­îc thu nhËp thuÇn hµng n¨m. B­íc 3: X¸c ®Þnh tû lÖ l·i thÝch hîp dïng ®Ó tÝnh to¸n. B­íc 4: ¸p dông c«ng thøc vèn ho¸ ®Ó t×m ra gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña B§S cÇn ®Þnh gi¸.

49 Kü thuËt ®Þnh gi¸ C«ng thøc tÝnh: n Ft Vo =  t= (1+i)t

50 Kü thuËt ®Þnh gi¸ §èi víi B§S cho thu nhËp æn ®Þnh: I V= ---------- R
V = I x YP - §èi víi B§S cho thu nhËp t¨ng ®Òu hµng n¨m: I1 V = Trong ®ã: I1 = I0 ( 1+ k) i-k

51 2.3. ­u, nh­îc ®iÓm cña ph­¬ng ph¸p
- ­u ®iÓm: §¬n gi¶n, dÔ hiÓu, dÔ ¸p dông; §©y lµ pp cã c¬ së lý luËn chÆt chÏ nhÊt. Cã ®é chÝnh x¸c t­¬ng ®èi cao khi cã nh÷ng chøng cø vÒ c¸c th­¬ng vô cã thÓ so s¸nh ®­îc ®Ó t×m thu nhËp rßng. - Nh­îc ®iÓm: Ph©n tÝch c¸c th­¬ng vô, cÇn ph¶i ®iÒu chØnh nhiÒu mÆt. NhiÒu khi thiÕu c¬ së dù b¸o vÒ dßng tiÒn trong t­¬ng lai. KÕt qu¶ ®Þnh gi¸ cã ®é nh¹y lín tr­íc mçi sù thay ®æi cña c¸c tham sè tÝnh to¸n.

52 2.4. C¸c tr­êng hîp ¸p dông ¸p dông cho ®Þnh gi¸ trong lÜnh vùc ®Çu t­ ®Ó lùa chän ph­¬ng ¸n ®Çu t­. §Þnh gi¸ nh÷ng B§S mµ cã thÓ dù tÝnh ®­îc thu nhËp trong c¸c n¨m t­¬ng lai.

53 Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu
1.Ph­¬ng ph¸p luËn: Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu yªu cÇu dù ®o¸n dßng tiÒn thu nhËp t­¬ng lai trªn mét giai ®o¹n gi¶ ®Þnh cña mét DA ®Çu t­ hoÆc ph¸t triÓn. Gi¸ trÞ cña mét B§S môc tiªu ®­îc ø¬c tÝnh th«ng qua viÖc chiÕt khÊu tÊt c¶ c¸c kháan thu vµ chi t­¬ng lai, cã tÝnh ®Õn yÕu tè l¹m ph¸t, thuÕ vµ nh÷ng thay ®æi vÒ thu chi.

54 Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu
PP gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i ( NPV) PP suÊt lîi tøc néi t¹i (IRR)

55 Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu
a/ Gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i (NPV):cña mét ®Çu t­ lµ sù chªnh lÖch gi÷a gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu trong t­¬ng lai cña mét ®Çu t­ víi gi¸ tri hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c chi phÝ trong t­¬ng lai. GT HT cña c¸c dßng tiÒn thu nhËp trong t­¬ng lai - GTHT cña c¸c chi phÝ trong t­¬ng lai = Gi¸ trÞ rßng hiÖn t¹i (NPV)

56 Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu
-NÕu gi¸ trÞ cña c¸c nguån thu v­ît qu¸ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c¸c kháan chi phÝ, khi ®ã ®Çu t­ lµ cã hiÖu qu¶. -Ph­¬ng ph¸p nµy cã thÓ sö dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña mét B§S cã tiÒm n¨ng ph¸t triÓn, hay ®Ó x¸c ®Þnh gÝa b¸n, gi¸ mua cña mét B§S.

57 Kü thuËt dßng tiÒn chiÕt khÊu
b/ SuÊt lîi tøc néi t¹i (IRR): lµ tû lÖ chiÕt khÊu c©n b»ng gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña mét lîi nhuËn tõ mét ®Çu t­ mang l¹i víi chi phÝ trong t­¬ng lai. Mét kÕ ho¹ch ®ù¬c chÊp nhËn khi IRR ≥ suÊt lîi tøc mong muèn. SuÊt lîi tøc mong muèn= lîi tøc thùc thuÇn + l¹m ph¸t dù tÝnh + phÝ b¶o hiÓm rñi ro( rñi ro KD, l¹m ph¸t kh«ng dù kiÕn) + tiÒn b¶o hiÓm cho c¸c chi phÝ kh«ng rñi ro ( nghiªn cøu, chi phÝ th«ng tin, chi phÝ giao dÞch, chi phÝ qu¶n lý)

58 3. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸
3.1 C¬ së lý luËn Dùa trªn gi¶ ®Þnh r»ng gi¸ trÞ cña B§S cÇn ®Þnh gi¸ cã thÓ ®­îc ®o b»ng chi phÝ lµm ra mét B§S t­¬ng tù vµ coi ®©y nh­ lµ mét vËt thay thÕ.

59 3. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ (tiÕp)
3.2 C¸c b­íc thùc hiÖn B­íc 1- ­íc tÝnh gi¸ trÞ cña miÕng ®Êt môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸, coi nh­ miÕng ®Êt ®ã lµ ®Êt trèng vµ gi¶ sö r»ng sö dông hiÖn t¹i lµ sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. B­íc 2- ­íc tÝnh c¸c chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i nh÷ng c«ng tr×nh hiÖn cã trªn miÕng ®Êt. B­íc 3- ­íc tÝnh tæng sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü cña c¸c c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn cã trªn miÕng ®Êt xÐt trªn tÊt c¶ mäi nguyªn nh©n. B­íc 4- Trõ sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü khái chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i c«ng tr×nh hiÖn cã trªn miÕng ®Êt, chªnh lÖch thu ®­îc lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c«ng tr×nh. B­íc 5- Céng gi¸ trÞ (B­íc 1) víi chi phÝ gi¶m gi¸ (B­íc 4), sÏ ®­îc gi¸ trÞ ­íc tÝnh cña B§S cÇn ®Þnh gi¸.

60 VÝ dô Mét trung t©m gi¶i trÝ ®· vËn hµnh hiÖu qu¶ ®­îc 5 n¨m, trung t©m nµy cÇn ®­îc ®Þnh gi¸ cho môc ®Ých b¸o c¸o tµi chÝnh, biÕt: - Trung t©m gi¶i trÝ cã diÖn tÝch sµn m2 vµ diÖn tÝch ®Êt m2. - Chi phÝ x©y dùng hiÖn hµnh ®­îc ­íc tÝnh lµ USD/m2. - Tuæi kinh tÕ cña c¸c c«ng tr×nh trong trung t©m gi¶i trÝ ®­îc ­íc tÝnh lµ 50 n¨m. - Mét thöa ®Êt cã thÓ so s¸nh ®· ®­îc b¸n víi gi¸ USD/m2.

61 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ

62 3.3 ­u, nh­îc ®iÓm cña ph­¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸
- ­u ®iÓm: Sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S dïng cho c¸c giao dÞch vµ môc ®Ých riªng biÖt Sö dông khi kh«ng cã c¸c b»ng chøng thÞ tr­êng ®Ó so s¸nh, thiÕu c¬ së dù b¸o dßng lîi Ých t­¬ng lai mµ B§S mang l¹i. - Nh­îc ®iÓm: Còng cã nh÷ng h¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp. Chi phÝ kh«ng ph¶i lóc nµo còng ®ång nhÊt hay phï hîp víi gi¸ trÞ. PP chi phÝ ph¶i sö dông c¸ch tiÕp cËn céng tíi, song tæng cña nhiÒu bé phËn ch­a ch¾c ®· b»ng víi gi¸ trÞ cña toµn bé. ViÖc ­íc tÝnh gi¶m gi¸ tÝch luü mang tÝnh chñ quan nhiÒu h¬n kh¸ch quan. Nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i hiÓu biÕt vÒ kü thuËt x©y dùng vµ ph¶i cã kinh nghiÖm.

63 3. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ (tiÕp)
3.4 C¸c tr­êng hîp ¸p dông §Þnh gi¸ c¸c B§S kh«ng cã chøc n¨ng sinh lêi, c¸c B§S kh«ng cã c¸c c¸ nh©n, tæ chøc kh¸c cÇn ®Õn; §Þnh gi¸ cho môc ®Ých b¶o hiÓm; §Þnh gi¸ cho môc ®Ých ®Êu thÇu; Th­êng ®­îc dïng cã tÝnh chÊt bæ sung hoÆc kiÓm tra ®èi víi c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c.

64 4. Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ 4.1 C¬ së lý luËn
Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ ®­îc x©y dùng dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c “®ãng gãp” vµ nguyªn t¾c “dù kiÕn dßng lîi Ých t­¬ng lai”. Tøc lµ, gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña B§S chÝnh lµ gi¸ trÞ cßn l¹i sau khi lÊy gi¸ trÞ ­íc tÝnh cña sù ph¸t triÓn trõ ®i tÊt c¶ c¸c chi phÝ ®Ó t¹o ra sù ph¸t triÓn ®ã. Gi¸ trÞ cña sù ph¸t triÓn - Chi phÝ ph¸t triÓn (bao gåm c¶ l·i cña nhµ ®Çu t­) = Gi¸ trÞ cña B§S hay gi¸ trÞ cßn l¹i

65 4. Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ C«ng thøc tÝnh: Vtd = Vpt – Cpt Trong ®ã:
Vtd: Gi¸ trÞ thÆng d­ Vpt : Gi¸ trÞ ph¸t triÓn Cpt : Chi phÝ ph¸t triÓn

66 4 Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ (tiÕp)
4.2 C¸c b­íc tiÕn hµnh ph­¬ng ph¸p thÆng d­ B­íc 1: X¸c ®Þnh ph­¬ng ¸n sö dông hiÖu qu¶ nhÊt cña B§S. B­íc 2: ­íc tÝnh toµn bé tæng gi¸ trÞ cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn. B­íc 3: ­íc tÝnh tæng sè chi phÝ ph¸t triÓn. B­íc 4: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña B§S: LÊy tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn trõ ®i tæng chi phÝ ph¸t triÓn .

67 4 Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ (tiÕp)
4.3 ­u, nh­îc ®iÓm cña ph­¬ng ph¸p thÆng d­ - ­u ®iÓm: §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn. ThÝch hîp ®Ó ®­a ra møc gi¸ khi tham gia ®Êu gi¸. T­ vÊn vÒ chi phÝ x©y dùng tèi ®a vµ tiÒn b¸n (cho thuª) tèi thiÓu - Nh­îc ®iÓm: Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. Mäi ­íc tÝnh vÒ chi phÝ vµ gi¸ b¸n còng nh­ gi¸ trÞ cuèi cïng cã thÓ bÞ thay ®æi tuú theo c¸c ®iÒu kiÖn cña thÞ tr­êng. Ph­¬ng ph¸p nµy th­êng kh«ng tÝnh ®Õn gi¸ trÞ thêi gian cña ®ång tiÒn.

68 4 Ph­¬ng ph¸p thÆng d­ (tiÕp)
4.4 C¸c tr­êng hîp ¸p dông §èi t­îng lµ nh÷ng B§S cã sù ph¸t triÓn hoÆc cã tiÒm n¨ng ®Ó ph¸t triÓn. C¸c B§S nµy cã thÓ lµ ®Êt trèng hay ®Êt cã c¸c kÕt cÊu x©y dùng lçi thêi ®ang tån t¹i cÇn ph¶i thay thÕ hay c¶i t¹o.

69 5. Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn 5.1 C¬ së lý luËn Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn ®­îc x©y dùng dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c SDTNVHQN. Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn dùa vµo sù ph©n tÝch kh¶ n¨ng sinh lîi ­íc tÝnh cña viÖc sö dông B§S, trõ ®i tÊt c¶ chi phÝ H§KD, kho¶n d­ cßn l¹i lµ thu nhËp hµng n¨m cña B§S, sau ®ã thùc hiÖn vèn ho¸ theo ph­¬ng ph¸p ®Çu t­.

70 Gi¸ trÞ B§S = Lîi nhuËn rßng/ l·i suÊt vèn ho¸
5. Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn 5.2. C¸c b­íc thùc hiÖn: B­íc1: ¦íc tÝnh tæng lîi nhuËn rßng cña B§S. B­íc 2: ¦íc tÝnh chi phÝ liªn quan ®Õn viÖc t¹o ra lîi nhuËn bao gåm: kho¶n l·i trªn vèn, tiÒn th­ëng c«ng cho nhµ kinh doanh... B­íc 3: X¸c ®Þnh l·i suÊt vèn ho¸ . B­íc 4: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña B§S theo c«ng thøc: Gi¸ trÞ B§S = Lîi nhuËn rßng/ l·i suÊt vèn ho¸

71 5. Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn 5.3. ¦u, nh­îc ®iÓm cña ph­¬ng ph¸p: ¦u ®iÓm:
-Dïng ®Ó ®Þnh gi¸ ®èi víi nh÷ng B§S cã kh¶ n¨ng sinh lîi. -§Æc biÖt phï hîp ®èi víi nh÷ng B§S trong ngµnh vui ch¬i gi¶i trÝ( kh¸ch s¹n) vµ nh÷ng B§S kh¸c mµ viÖc so s¸nh víi nh÷ng B§S t­¬ng ®­¬ng sÏ gÆp khã kh¨n do gi¸ trÞ phô thuéc vµo kh¶ n¨ng sinh lîi cña B§S.

72 5. Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn 5.3. ¦u, nh­îc ®iÓm cña ph­¬ng ph¸p:
Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cao nhÊt vµ tèt nhÊt. Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh l·i suÊt vèn ho¸. -ChØ ¸p dông ®èi víi nh÷ng B§S mµ ho¹t ®éng cña nã t¹o ra lîi nhuËn. -Lîi nhuËn ­íc tÝnh cã thÓ kh«ng ph¶n ¸nh ®­¬c møc ®é thu nhËp thùc. -§ßi hái T§V ph¶i cã kiÕn thøc vÒ lo¹i h×nh kinh doanh nµy.

73 5. Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn 5.4. §iÒu kiÖn xem xÐt: -CÇn ph¶i cã sè liÖu chÝnh x¸c vµ xem xÐt hÕt søc cÈn thËn nguån gèc vÒ kho¶n thu vµ kho¶n chi( nÕu cã thÓ xem xÐt Ýt nhÊt 3 n¨m vÒ tr­íc). -X¸c ®Þnh l·i suÊt vèn ho¸ cÇn thùc hiÖn sau khi nghiªn cøu thÞ tr­êng, khi cã tiÒm n¨ng thu nhËp th× l·i suÊt ®­îc sö dông cÇn ph¶n ¸nh ®óng ®iÒu ®ã.

74 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
Kh¸i niÖm: Quy tr×nh hay tr×nh tù ®Þnh gi¸ lµ mét qu¸ tr×nh cã tÝnh hÖ thèng nh»m gióp T§V hµnh ®éng mét c¸ch râ rµng, phï hîp víi c«ng t¸c ®Þnh gi¸. Lµ kÕ ho¹ch hµnh ®éng mét c¸ch cã trËt tù, chÆt chÏ, phï hîp víi c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸, gióp T§V ®­a ra ®­îc nh÷ng kÕt luËn cã c¬ së vµ cã thÓ ®¶m b¶o ®­îc.

75 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
X¸c ®Þnh vÊn ®Ò Lªn kÕ ho¹ch Thu thËp th«ng tin( thÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng) Ph©n tÝch th«ng tin vµ øng dông ph­¬ng ph¸p T§G ChuÈn bÞ b¸o c¸o B¸o c¸o thÈm ®Þnh gi¸ Quy tr×nh ®Þnh gi¸

76 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
B­íc 1: X¸c ®Þnh vÊn ®Ò Môc ®Ých: gióp cho T§V cã thÓ tho¶ thuËn, ®µm ph¸n vµ x©y dùng ®­îc c¸c ®iÒu kho¶n trong hîp ®ång ®Þnh gi¸ mét c¸ch cô thÓ vµ râ rµng. Nh÷ng vÊn ®Ò cÇn x¸c ®Þnh: 1. NhËn biÕt vÒ B§S: * §Æc ®iÓm ph¸p lý: NhËn biÕt vÒ c¸c quyÒn ®èi víi B§S( QuyÒn së h÷u, quyÒn sö dông...)

77 B­íc 1: X¸c ®Þnh vÊn ®Ò *§Æc ®iÓm kinh tÕ- kü thuËt cña B§S: vÞ trÝ, kÝch th­íc cña khu ®Êt, ph©n vïng, mËt ®é d©n c­, ... 2.ThiÕt lËp môc tiªu vµ môc ®Ých thÈm ®Þnh gi¸: X¸c ®Þnh môc ®Ých cô thÓ cña viÖc thÈm ®Þnh gi¸ theo yªu cÇu cña kh¸ch hµng. 3. X¸c ®Þnh c¬ së gi¸ trÞ cña thÈm ®Þnh gi¸: Theo gi¸ trÞ thÞ tr­êng? Theo gi¸ trÞ phi thÞ tr­êng?

78 B­íc 1: X¸c ®Þnh vÊn ®Ò 4.X¸c ®Þnh tµi liÖu cÇn thiÕt cho viÖc thÈm ®Þnh gi¸: C¨n cø ®Æc ®iÓm B§S, môc ®Ých cña viÖc thÈm ®Þnh gi¸. 5.X¸c ®Þnh ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ vµ c¸c tµi liÖu cÇn thiÕt cho viÖc ®Þnh gi¸. 6.X¸c ®Þnh ngµy ®Þnh gi¸ cã hiÖu lùc 7.X¸c ®Þnh møc phÝ tho¶ thuËn vµ thêi gian hoµn thµnh.

79 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
B­íc 2: Lªn kÕ ho¹ch thÈm ®Þnh gi¸ NhËn biÕt c¸c ®Æc ®iÓm c¬ b¶n vÒ mÆt vËt chÊt, tr¹ng th¸i cung cÇu, vµ c¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng cã liªn quan ®Õn B§S cÇn thÈm ®Þnh. NhËn biÕt vÒ c¸c lo¹i tµi liÖu cÇn ®­îc sö dông trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸. NhËn biÕt c¸c c¬ quan, tæ chøc cã thÓ vµ cã tr¸ch nhiÖm cung cÊp th«ng tin c¸c nguån tµi liÖu ®¸ng tin cËy nhÊt vµ cã thÓ kiÓm chøng ®­îc. Lªn ch­¬ng tr×nh, thêi biÓu c«ng t¸c X©y dùng ®Ò c­¬ng vµ h×nh thøc tr×nh bµy b¸o c¸o ®Þnh gi¸

80 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
B­íc 3: Thu thËp tµi liÖu C¸c lo¹i tµi liÖu cÇn thu thËp: -C¸c tµi liÖu cung cÊp th«ng tin vÒ B§S môc tiªu -C¸c tµi liÖu lµm c¨n cø ®Ó so s¸nh, ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ vµ ®iÒu chØnh: tµi liÖu vÒ mua b¸n, tiÒn thu vÒ quyÒn SD ®Êt... -C¸c v¨n b¶n ph¸p lý cña Nhµ n­íc liªn quan ®Õn quyÒn SD ®Êt, quyÒn së h÷u c«ng tr×nh, quyÒn vµ thêi h¹n cho thuª... -C¸c tµi liÖu tæng hîp vÒ kinh tÕ, chÝnh trÞ, VH-XH: chØ sè gi¸ nhµ ®Êt, thuÕ nhµ ®Êt... -KiÓm tra ®é tin cËy vµ gi÷ bÝ mËt c¸c th«ng tin.

81 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
B­íc 4: Ph©n tÝch tµi liÖu vµ ­íc tÝnh gi¸ trÞ Ph©n tÝch tµi liÖu: -Ph©n tÝch thÞ tr­êng: X¸c ®Þnh c¸c lùc l­îng thÞ tr­êng ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña B§S- ®èi t­îng ®¸nh gi¸. Ph©n tÝch B§S: a.Ph©n tÝch B§S thÈm ®Þnh gi¸ vÒ ph¸p lý, ®Æc ®iÓm KTKT... b.Ph©n tÝch c¸c B§S so s¸nh vÒ mÆt ph¸p lý, ®Æc ®iÓm KTKT, gi¸ b¸n... -Ph©n tÝch sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt

82 B­íc 4: Ph©n tÝch tµi liÖu vµ ­íc tÝnh gi¸ trÞ
-CÇn x¸c ®Þnh ®©u lµ ph­¬ng ph¸p chÝnh, ®©u lµ ph­¬ng ph¸p cã tÝnh chÊt bæ sung... -T§V cã thÓ sö dông mét hay nhiÒu ph­¬ng ph¸p. T§V ph¶i c©n nh¾c tÝnh hîp lý cña mçi ph­¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸, thuËn lîi vµ h¹n chÕ cña nã.

83 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
B­íc 5: ChuÈn bÞ b¸o c¸o ®Þnh gi¸ Môc ®Ých: nh»m ®¶m b¶o truyÒn ®¹t kÕt qu¶ vµ c¸c kÕt luËn ®Þnh gi¸ mét c¸ch cã hiÖu qu¶ ®èi víi ng­êi sö dông th«ng tin. Muèn vËy: Râ rµng §Çy ®ñ Logic HÖ thèng B¸o c¸o ®Þnh gi¸

84 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
B­íc 6: B¸o c¸o ®Þnh gi¸ yªu cÇu ®èi víi b¸o c¸o ®Þnh gi¸: Gi¸ trÞ B§S lµ môc tiªu cuèi cïng cña T§G. Tuy nhiªn, b¸o c¸o kh«ng chØ dõng l¹i ë con sè vµ kÕt luËn mµ ®ßi hái ph¶i cã sù ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ kh¸ch quan( VD: th«ng tin,nguån d÷ liÖu...) Néi dung tr×nh bµy trong b¸o c¸o ®Þnh gi¸ ph¶i thÓ hiÖn mét c¸ch râ rµng vµ ®Çy ®ñ c¸c yªu cÇu ®· ký kÕt trong hîp ®ång ®Þnh gi¸.

85 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
B­íc 6:tiÕp Néi dung cña b¸o c¸o ®Þnh gi¸: Phô thuéc vµo môc ®Ých cña c«ng viÖc ®Þnh gi¸. Mét b¸o c¸o ®Þnh gi¸ cÇn tr×nh bµy ®ñ nh÷ng néi dung sau: 1.Tr×nh bµy chÝnh x¸c môc ®Ých, nhiÖm vô ®Þnh gi¸. 2.M« t¶ B§S môc tiªu: ®Þa chØ, ®Æc ®Æc ®iÓm vËt chÊt vµ t×nh tr¹ng ph¸p lý. 3.M« t¶ c¸c chØ dÉn, c¸c tµi liÖu kh¸ch hµng cung cÊp vµ cã thÓ sö dông ®­îc. 4. C«ng bè râ rµng vÒ nguån gèc c¸c tµi liÖu ®­îc sö dông.

86 quy tr×nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n
Néi dung cña b¸o c¸o ®Þnh gi¸: tiÕp 5. Tãm t¾t râ rµng vÒ tÝnh chÊt, chÊt l­îng th«ng tin vµ c¸c ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng lµm c¬ së ®Ó ®Þnh gi¸. 6. Tr×nh bµy hîp lü, râ rµng c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gÝa, c¸c kü thuËt ph©n tÝch ®­îc sö dông. 7. Tuyªn bè râ rµng vÒ gi¸ trÞ cña B§S môc tiªu. 8. Kh¼ng ®Þnh ngµy ®Þnh gi¸ cã hiÖu lùc. 9. Nªu nh÷ng ¶nh h­ëng ®Õn kÕt qu¶ ­íc tÝnh. 10. Nªu nh÷ng m©u thuÉn vµ tr¸ch nhiÖm cña nh÷ng ng­êi sö dông th«ng tin ®Þnh gi¸.